导航分类
联系我们
百家讲坛当前位置:首页 > 法治论坛 > 百家讲坛

开发商拖着不办产证,该怎么维权呢?
来源:互联网 作者:

  一、开发商逾期办证的原因

  造成商品房逾期办证的原因复杂多样,但仅从商品房办理权属登记的过程来看,主要涉及开发商和购房人以及房屋产权登记机关三方主体。实践中,因开发商原因造成的逾期办证主要表现为开发商不能及时办理完毕商品房所有权的首次登记和及时提供办理商品房所有权转移登记所需的必要资料,常见的情形包括:

  (1)土地手续暂时不合法;

  (2)开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金;

  (3)商品房不符合规划要求;

  (4)商品房不能及时取得竣工的材料;

  (5)未能及时缴纳相关税费;

  (6)未能及时将商品房上的抵押权注销;

  (7)未能及时解除人民法院对商品房的查封等多种情形。

  因开发商的原因导致商品房逾期办证,反映了开发商就逾期办证问题存在过错,应认定开发商构成违约。

  二、开发商承担逾期办证的违约责任条件

  我国《合同法》规定了法定违约责任和约定违约责任,在适用顺序上,遵循当事人意思自治原则,约定违约责任优先适用。据此,在商品房逾期办证的违约责任承担上,开发商和购房人有约定的从其约定,未约定或约定不明的,适用法律规定。

  一般而言,购房人请求开发商支付逾期办证违约金需要满足以下条件:

  (1)存在合同约定或符合法律规定的情形;

  (2)开发商未按照约定期限或法律规定期限履行办证义务;

  (3)购房人已履行其应履行之义务,如缴纳税费、支付购房款、提供相关资料等;

  (4)违约金支付请求未过诉讼时效。

  国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购房人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

  大产权证:即新建商品房初始登记后的房地产权证,是指开发商在新建商品房竣工验收后,交付给买受人之前,持有关文件和商品房建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后取得新建商品房房地产权证。这是办理小产权证的前提。

  初始登记:新建房屋,申请人应在竣工3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,提交《土地使用权出让合同》《土地所有权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》、房屋竣工验收资料等。

  开发商是否办理房屋初始登记手续并提供相关办证资料,并通知买受人办证,是判断其是否逾期办证的关键问题。

  司法实践中,购房人主张开发商承担逾期办证违约金,仅需证明在商品房买卖合同中约定期限约定的期限内未取得房屋产权证书,而开发商则需要就逾期办证的免责事由进行举证。

  三、开发商承担逾期办证违约责任的具体情形

  (一)合同对逾期办证的违约责任有约定按约定处理

  以住房和城乡建设部公布的《商品房买卖合同》(示范文本)为例,开发商和购房人关于商品房逾期办证的违约责任约定如下:

03.jpg

  在司法实践中,当开发商与购房人对逾期办证的违约责任有约定的情况下,人民法院往往按当事人之间的约定进行裁判。

  案例1:马某与西安某有限公司商品房预售合同纠纷一案

  【裁判结论】开发商与购房人对于逾期办证违约责任有约定的,依照约定。

  【裁判文书节选】法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示,且并未违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效合同,具有法律约束力,双方均应按照合同履行义务……但被告于2017年3月21日才将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关进行了备案,已超过合同第十五条约定期限,应当承担合同约定的违约责任。对被告提出原告主张的违约金计算过高一节,结合本案合同履行的实际情况,被告超出约定期限已近两年,合同约定违约金按已付房款1%计算,并无不当,故被告对违约金过高之抗辩理由,法院不予采信。

  值得一提的是,实践中开发商往往通过与购房人签订补充协议的方式,对商品房买卖合同示范文本中关于产权办理的约定进行修改,对逾期责任的进行再约定,如限定违约金的最高金额、放宽办证期限等等,人民法院通常对此也予以认可。

  (二)合同中未约定违约金或违约金计算方式的情况的处理

  因开发商原因导致逾期办证的,在合同未约定的情况下,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

  当然,适用前述法条确定开发商的违约责任时,应当注意以下两点:

  (1)该条适用的前提是“由于出卖人的原因”,因此,只有因开发商原因造成逾期办证时才能适用。

  (2)该条规定的是“可以按照”,而非“必须按照”或“应当按照”。因此,在《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金数额或计算标准的进行明确约定情况下,应根据公平和诚实信用原则以及违约金兼具赔偿和惩罚的性质,结合购房人的实际损失情况,确定违约金的具体数额。

  在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有着明确规定,逾期未办理房产证的,应按商品房买卖合同约定承担违约责任,没有约定违约金或者损失数额难以确定的,购房人可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  最高院《第八次全国法院民事商事审判纪要》(2016年11月30日)第十八条:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《民间借贷规定》第二十九条第二款按照年利率6%支付。”

  最高院《关于审理商品房买卖合同司法解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

  《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定:“逾期贷款罚息由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”

  综上所述,这就印证了有约定从约定,无约定从法定的原则。

  四、开发商承担逾期办证违约金计算的截止日期的认定

  司法实践中,在商品房买卖合同中对于开发商办理商品房权属登记的方式未明确约定的前提下,对商品房买卖合同示范文本中关于开发商逾期办证违约金计算的截止日期存在争议,主要有如下三种观点:

  观点一:开发商取得“大证”之日

  即,开发商承担逾期办证违约金的截止日期为开发商办理完毕房屋首次登记。

  案例2:岳某与陕西某有限公司商品房销售合同纠纷一案

  【裁判结论】开发商办理完毕房屋初始登记之日为逾期办证违约金截止日。

  【裁判文书节选】一审法院认为,根据《商品房买卖合同》第十五条,该条款约定中的备案“资料”应理解为由出卖人办理房地产项目整体登记手续之相关资料,结合办理产权登记的实际情况,开发商在办理完开发房地产项目整体登记手续后至办理个人房屋产权登记证期间,该时间受多种因素影响,无法确定,且此过程中开发商系代理购房者提交相关材料并非合同约定的开发商之义务。结合上述情况及西安市房屋产权产籍管理中心出具登记分户表(大证),本院认定该公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间为2015年6月5日,即该公司承担违约金的截止时间。

  二审法院对此予以认定,并驳回上诉,维持原判。

  观点二:开发商递交办理转移登记材料之日

  观点三:购房人取得“小证”之日

  案例3:呼延某某与陕西某实业有限公司商品房预售合同纠纷一案

  【裁判结论】开发商办理的房屋初始登记(首次登记),不视为其履行商品房买卖合同约定的办理权属登记即买受人所应获得的房地产权属证书的备案。

  【裁判文书节选】本院认为,……按照合同第十五条之约定,出卖人应当在商品房交付使用后两年内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故被告应当在2016年8月31日之前履行该义务。虽然被告提交了西安市房屋产权产籍管理中心2017年10月15日的初始登记表。该业务受理系首次确权的业务受理,即被告办理初始登记时向房管部门递交材料的凭单,并非涉案商品房买卖合同约定的办理权属登记即买受人所应获得的房地产权属证书的备案。被告未按照合同约定履行办理权属登记的备案义务的行为已构成违约,应当承担合同约定的违约责任。

  笔者认为,因开发商原因导致逾期办证的,其逾期责任的截止点应以开发商递交办理商品房转移登记材料之日为宜,理由如下:

  首先,依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条(原三十三条)规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”据此,购房人是办理权属登记的主体,开发商仅具有协助义务。

  其次,就西安市不动产登记管理机构的一般规定而言,申请办理房屋所有权转移登记材料清单如下:

序号

申请材料清单

备注

1

西安市房屋所有权确权申请书(转移)

购房人提供

2

申请人身份证明材料

3

契税完税证明

4

陕西省住宅专项维修基金专用收据

5

法人授权委托书

开发商提供

6

营业执照

7

西安市房屋权属分户表(大证)

  从上述申请材料来看,办理商品房转移登记需要由购房人和开发商共同提供材料进行申请方可进行。在此情况下,将逾期办证的截止点计算至小证办理完毕之日,显然对开发商不公平。

  最后,从新版示范合同条款来看,办理商品房转移登记的方式为开发商和购房人“共同申请”,在此情况下,开发商将购房人提交的资料递交至产权办理机关之日应视为其办理权属登记义务履行完毕之日。

  当然,虽然开发商承担逾期办证责任的截止点应以其递交办理商品房转移登记材料之日,但如因购房人原因未及时提交/补充办证材料或对逾期办证存在过错的,开发商承担的逾期办证责任应根据案件实际情况予以调整。

  五、开发商承担逾期办证违约金的诉讼时效问题

  实践中对于逾期办证违约金的计算方式存在一次性违约金和按日累计违约金两种形式。对于一次性违约金,诉讼时效应以商品房买卖合同约定的办证期间届满之次日开始起算。对于按日累计违约金,部分地方性司法文件和多数案例支持倒推两年计付按日累计违约金。如在福建省高级人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第二十一条中答复:“按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”厦门市中级人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第十一条中规定:“当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉,相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形,适用中断或中止的规定。” 故笔者认为,按日计算的违约金应当适用三年的诉讼时效,即从起诉之日起往前倒推三年计算违约金。

  六、律师建议

  在上文对商品房逾期办证的法律分析基础上,笔者针对开发商和购房人因逾期办证产生的矛盾,作出如下建议,以期对开发商和购房人有所裨益。

  (一)购房人

  第一,按照商品房买卖合同之约定,及时支付房款、税费以及提交办理商品房权属登记的相关材料;

  第二,“考虑到缔约地位和议价能力的不足,预售/销售合同的条款无疑是其维权的第一道依据和屏障。”为此,购房人应对合同条款中关于权属登记约定予以重点关注;

  第三,在商品房逾期办证已发生的情形下,建议与开发商协商并以书面形式主张自身权利,防止发生诉讼时效已过的现象;

  第四,积极向房地产管理部门反映情况,由行政部门敦促开发商尽快办理产权证书;

  第五,在协商未果的情况下,可以考虑采取提请诉讼方式,维护自身权益。

  (二)开发商

  第一,依照法律法规确保房地产开发项目的合法性和和合规性,及时办理土地、规划、环保等相关手续,及时办理商品房的首次登记;

  第二,“一份好的商品房预售/销售合同不但可以使其在可能产生的诉讼纠纷中取得较大的先天优势。”开发商可以利用商品房买卖合同补充协议对权属登记义务进行再约定。例如,充分考虑项目开发周期,合理约定办证期限;明确逾期办证违约责任并约定上限,避免适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条之规定;

  第三,注重证据留存,对于办理权属登记过程中的相关文件和与购房人往来的函件等注意保存;

  第四,在逾期办证已经发生的情形下,开发商应积极与购房人协商解决,尽量避免产生购房人集体起诉的现象。

      七、需要注意的是,有11种房子没法办房产证

  1、利用集体所有土地开发的项目。

  2、未经立项批准的项目。

  3、未取得规划审批的项目。

  4、没有销售许可证又无产权证的房屋。

  5、未经验收或验收不合格的房屋。

  6、土地或房屋未解除抵押的。

  7、开发商未交纳相关税费的。

  8、土地、房屋等有关部门查封、限制交易的。

  9、购房者没有交纳相关税费的房子。

  10、没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。

  11、委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的目前楼市政策收紧,一些开发商在融资上难免会出现问题,在办证效率上会更显拖沓,建议购房人选择实力较强的大品牌开发商,避免因开发商一方原因造成钱房两空。

  八、相关法律法规

  最高院《第八次全国法院民事商事审判纪要》

      第十八条:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《民间借贷规定》第二十九条第二款按照年利率6%支付。”

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

        第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

  《城市房地产开发经营管理条例》

       第三十二条(原三十三条):“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购房人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

  福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》

  第十四条:问:如何认定违约金过高或过低?能否将超过《商品房买卖合同司法解释》第17条、第18条规定的违约金数额或者损失赔偿额计算标准的30%作为判断违约金过高的依据?将低于第17条、第18条规定的计算标准作为判断违约金过低的依据?

  答:《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定,在逾期付款、逾期交房或者逾期办证等情形下,双方当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时,可以参照该规定的标准计算,并非必须以此为标准计算。因此,《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定的计算标准不应作为约定的违约金过高或者过低的依据。约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失,原则上应由主张过高或者过低的当事人承担举证责任;损失数额难以确定的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

  第十五条:问:如认定出卖人的逾期办证责任?

  合同约定应由出卖人负责办理房屋权属证书,但买受人不提供相关证件、不予配合造成迟延办证的,出卖人是否应当承担违约责任并且继续履行办证义务?

  答:双方当事人约定由出卖人负责办理房屋权属证书,出卖人未在约定的期限内办妥房屋权属证书的,应当承担违约责任,但因买受人的原因造成办证逾期的除外。因买受人原因迟延办证的,出卖人虽不承担违约责任,但仍应继续履行办证义务。

  《商品房买卖合同司法解释》第18条第1款规定的‘由于出卖人的原因’,是否包括因行政部门或者其他第三方原因造成的迟延办证情形?

  答:双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的,出卖人仅承担协助办证义务,即在法定期限内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料,报送房屋登记机构,并告知买受人。由于行政部门或者其他第三方的原因造成迟延办证的,出卖人不承担违约责任。

  第十六条:问:出卖人已经将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋登记机关,但未告知买受人的,是否应当承担逾期办证的违约责任?逾期办证违约金应当计算至出卖人完成报备义务时止,还是买受人实际取得房屋权属证书时止?

  答:出卖人已将需要由其提供的办理房屋权属证书登记的资料报送房屋登记机关,但未告知买受人,致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的,出卖人应当承担由此产生的逾期办证违约责任。

  按日计付违约金的,违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算,即从《商品房买卖合同司法解释》第18条第1款规定的出卖人应当承担违约责任之日起,计算至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止。

  北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

  第二十三条:(违约金诉讼时效的认定)房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的,诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的,以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效,当事人在诉讼中提出时效抗辩的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的,适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

  海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》

  第一条第2款规定:合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的,买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算;合同未约定时间的,诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。

  浙江省宁波市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》

  第十三条:问,买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证等违约金,诉讼时效期间应如何计算?

  答,当事人在合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金具体数额的,为一时性债权,从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起计算诉讼时效期间。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效;买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金,出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的,违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。如有诉讼时效中断或中止情形的,则依法适用相关规定。

  厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》

  第十一条:当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉,相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形,适用中断或中止的规定。