最高法：售后回租，不构成实际占有，不能排除强制执行

　　【案例索引】恒丰银行福州分海川公司等执行异议之诉案【（2021）最高法民再313号】

　　【裁判要旨】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”，是指对不动产事实上的管理和支配，系买受人为取得物权对外所进行的一种公示。本案中，《回租、回购协议书》签订后，案涉不动产仍由华昌公司实际占有和使用，并向海川公司支付租金。根据已查明的事实，海川公司与华昌公司在协议履行过程中未办理案涉不动产交接手续，亦未通过留存案涉房屋钥匙等方式对案涉不动产进行管理。可见，在外在表现形式上华昌公司仍是案涉不动产的所有权人和实际占有、使用权人，海川公司并未对案涉不动产形成事实上的管理、控制，故不足以认定其已构成实际占有。

　　中华人民共和国最高人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2021）最高法民再313号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市。

　　负责人：向某。

　　委托诉讼代理人：略。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人）：莆田市涵江区海川实业投资有限公司，住所地福建省莆田市。

　　法定代表人：张某。

　　委托诉讼代理人：略。

　　一审第三人：福建莆田南华电路板有限公司，住所地福建省莆田市。

　　法定代表人：刘某珠。

　　一审第三人：福建新世纪电子材料有限公司，住所地福建省莆田市。

　　法定代表人：刘某莲，。

　　一审第三人：华昌珠宝有限公司，住所地福建省莆田市。

　　法定代表人：张某狮。

　　一审第三人：张某王，男，19**年**月**日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。

　　一审第三人：林某香，女，19**年**月**日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。

　　一审第三人：刘某荣，男，19**年**月**日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址福建省莆田市涵江区。

　　一审第三人：刘某莲，女，19**年**月**日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址福建省莆田市涵江区。

　　一审第三人：刘某源，男，19**年**月**日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址福建省莆田市涵江区。

　　一审第三人：刘某珠，女，19**年**月**日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址福建省莆田市涵江区。

　　再审申请人恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称恒丰银行福州分行）因与被申请人莆田市涵江区海川实业投资有限公司（以下简称海川公司）、一审第三人福建莆田南华电路板有限公司（以下简称南华公司）、福建新世纪电子材料有限公司（以下简称新世纪公司）、华昌珠宝有限公司（以下简称华昌公司）、张某王、林某香、刘某荣、刘某莲、刘某源、刘某珠执行异议之诉一案，不服福建省高级人民法院（2020）闽民终1976号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年10月11日作出（2021）最高法民申5337号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人恒丰银行福州分行的委托诉讼代理人陈琳晖、被申请人海川公司的委托诉讼代理人郑梅琴、吴美到庭参加了诉讼，南华公司、新世纪公司、华昌公司、张某王、林某香、刘某荣、刘某莲、刘某源、刘某珠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　恒丰银行福州分行申请再审称，一、原审法院认为《海川实业公司收购华昌珠宝企业资产及资产回租、回购协议书》（以下简称《回租、回购协议书》）是当事人的真实意思表示，内容并未违反相关法律法规，系认定事实错误。海川公司与华昌公司恶意串通，转移华昌公司名下案涉不动产，《回租、收购协议书》应当认定无效。海川公司向兴业银行股份有限公司莆田涵江支行（以下简称兴业银行涵江支行）的借款系项目融资借款，并非用于向华昌公司购买案涉不动产，海川公司先获得银行融资款后，为帮助华昌公司转移资产，虚构了用银行贷款进行收购案涉不动产的事实，并事后将案涉不动产抵押给银行。二、原审法院以海川公司向华昌公司发出《通知函》的行为认定本案非因买受人自身原因未办理过户登记，系事实认定错误。根据双方约定及《莆田市涵江区人民政府关于商请解除华昌珠宝有限公司部分资产查封的函》及《关于申请解除对华昌珠宝有限公司部分资产查封的报告》，案涉不动产未办理权属变更登记的原因系海川公司、华昌公司不想交纳税费，属于海川公司自身原因造成。三、原审法院认为《回租、回购协议书》约定了案涉不动产转租给华昌公司，华昌公司也支付了租金，即可认定海川公司已占有案涉不动产，系事实认定错误。根据案涉协议约定，一方面，海川公司未实际合法占有案涉不动产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于买受人应当合法占有不动产的规定；另一方面，从协议最后约定的案涉不动产处置方式亦可获知，即使按照《回租、回购协议书》方式处置华昌公司案涉不动产，处置款项优先用以偿还案涉不动产设定的抵押债权后，剩余处置款仍应归属于华昌公司所有，因此，海川公司对案涉不动产仅仅享有债权，而不是物权期待权。四、二审法院未开庭审理，剥夺当事人辩论权利，程序错误。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第九项规定，请求：1。撤销福建省高级人民法院（2020）闽民终1976号民事判决及福建省莆田市中级人民法院（2020）闽03民初296号民事判决第二项；2。准许执行华昌公司名下的位于莆田市涵江区××镇××道××号莆房权证涵江字第Ｈ××1、Ｈ××2、Ｈ××3、Ｈ××0号、莆国用（2011）第Ｎ2011084、（2010）第Ｎ2010285号的不动产及配套设施（以下简称案涉不动产）；3、本案一、二审诉讼费用由海川公司承担。

　　海川公司辩称，一、海川公司已经取得华昌公司名下案涉不动产的排除执行的物权期待权，恒丰银行福州分行的申请理由不能成立。（一）海川公司与华昌公司签订的《回租、回购协议书》是双方真实意思表示，经过公证，合法有效，原审认定事实正确。经公证的《回租、回购协议书》、收购款转账支付凭证和莆田市涵江区人民政府的函件均能够证明海川公司收购案涉不动产是真实的，案涉合同虽签订于恒丰银行福州分行诉讼期间，但恒丰银行福州分行未采取保全措施也未设定抵押，海川公司不知情。（二）恒丰银行福州分行主张海川公司与华昌公司恶意串通，缺乏证据证明，理由无法成立。（三）兴业银行涵江支行基于海川公司的资信可靠，同意先行放贷再办理抵押登记，流程并无问题，且与本案的执行异议之诉并无直接关系。（四）恒丰银行福州分行主张的海川公司向兴业银行涵江支行的借款系项目融资借款，而非用于向华昌公司购买案涉不动产的申请理由，不能成立。二、海川公司已支付完毕全部的收购价款，各方对该事实并无异议。三、《回租、收购协议书》约定，案涉不动产的产权已转移给海川公司，故海川公司在没过户情况下将案涉不动产回租给华昌公司使用，租金有实际交付，说明案涉不动产被一审法院查封前已转由海川公司实际控制和占有使用，原审认定事实正确。四、本案非因海川公司自身原因未办理过户登记。华昌公司从2017年12月开始没有按约支付租金，构成违约，海川公司于2018年8月向华昌公司发出《通知函》，要求其协助办理过户手续，但华昌公司拒不配合。因此原审认定非因买受人自身原因未办理过户登记，并无不当。五、《回租、回购协议书》虽约定有回购条款，但华昌公司并未行使回购权，该条款不影响《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形的认定。六、本案程序合法。二审法院已告知恒丰银行福州分行行使答辩权利，其诉讼权利充分得到保障，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案属于可以不开庭审理的案件，二审以不开庭方式审理本案不存在程序不合法问题。综上，请求驳回恒丰银行福州分行的再审请求，维持原审判决。

　　华昌公司述称，公司因代偿债务达1。1亿元导致流动资金出现暂时性困难，故同意政府的国有企业通过孵化器项目收购公司资产。因收购后直接导致没有生产经营场所故向海川公司提出回租请求，同时在实现正常盈利具备购买资产的条件时，仍需厂房进行长期经营，故向海川公司提出有权优先按照原价格购买已出售资产的请求。收到全额收购款后，海川公司多次督促我公司按照协议要求及时办理过户登记手续，但因在归还中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称工商银行城厢支行）抵押贷款后，剩余款项全部用于保障生产，无力支付过户税费。我公司于2017年12月开始无法按约支付租金，2018年8月，我公司收到海川公司发出的《通知函》，要求按约提前收回资产并协助办理过户。海川公司多次提出由其负责还清兴业银行涵江支行贷款后进行过户，因我公司资金短缺无法支付租金、过户费及税费，所以一直拖延未办理过户。后因区政府和海川公司引进新的招商项目即将入场，我公司迫于压力陆续退场。

　　南华公司、新世纪公司、张某王、林某香、刘某荣、刘某莲、刘某源、刘某珠均未提交书面意见。

　　恒丰银行福州分行向一审法院起诉请求：1。撤销（2020）闽03执异1号执行裁定；2。准许执行华昌公司名下的位于莆田市涵江区××镇××道××号莆房权证涵江字第Ｈ××1、Ｈ××2、Ｈ××3、Ｈ××0号，莆国用（2011）第Ｎ2011084、（2010）第Ｎ2010285号的不动产及配套设施，位于涵江区××镇××村的闽（2017）莆田市不动产权第ＨＪ04499号的不动产及配套设施。

　　一审法院认定事实：恒丰银行福州分行诉南华公司、新世纪公司、华昌公司、刘某珠、刘某源、刘某莲、刘某荣、张某王、林某香金融借款合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2018年4月3日作出（2015）闽民初字第118号民事判决，判决：“一、被告福建莆田南华电路板有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告恒丰银行股份有限公司福州分行贷款本金5000万元和相应利息、罚息、复利（利息以5000万元为基数从2014年9月30日起按6。72%的年利率标准计算至2015年3月30日止，罚息以5000万元为基数从2015年3月31日起按10。08%的年利率标准计算至实际清偿之日止，复利从2015年3月31日起至实际清偿之日止就所欠利息按10。08%的年利率标准计算；已经支付的利息、罚息和复利共1056771。96元予以扣减）。二、被告福建莆田南华电路板有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告恒丰银行股份有限公司福州分行为实现本案债权而支出的律师代理费234011元；三、被告福建新世纪电子材料有限公司、华昌珠宝有限公司、刘某珠、刘某源、刘某莲、刘某荣、张某王、林某香对上述第一、二项全部债务承担连带清偿责任。”华昌公司、张某王、林某香不服该一审判决提起上诉，未在指定期限内交纳上诉费，最高人民法院于2018年6月15日作出（2018）最高法民终567号民事裁定，裁定“本案按上诉人华昌珠宝有限公司、张某王、林某香自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”判决生效后，恒丰银行福州分行向福建省高级人民法院申请强制执行，福建省高级人民法院于2018年10月18日作出（2018）闽执50号执行裁定，裁定“（2015）闽民初字第118号民事判决由莆田市中级人民法院执行”。一审法院在执行过程中，查封了华昌公司名下案涉不动产及位于涵江区××镇××村的闽（2017）莆田市不动产权第ＨＪ04499号的不动产及配套设施。2019年12月25日，海川公司就上述查封标的提出执行异议，一审法院分别于2020年3月3日、2020年7月7日作出（2020）闽03执异1号、（2020）闽03执异1号之一执行裁定，裁定中止对上述案涉标的物的执行。

　　另查明，2017年1月12日，海川公司与华昌公司、张某王、林某香、张新忠签订《回租、回购协议书》，约定内容有：为缓解华昌公司的资金周转困境，保护中华老字号，保障国家非物质文化遗产的传承，盘活华昌公司有效资产，促进华昌公司正常生产经营，签订该协议。一、收购标的物：华昌公司自愿将自有的位于涵江区××镇××道××号的不动产及配套设施（其中土地面积为53497。3平方米，建筑面积为48822。03平方米，房权证号：莆房权证涵江字第Ｈ××1号、莆房权证涵江字第Ｈ××2号、莆房权证涵江字第Ｈ××3号、莆房权证涵江字第Ｈ×**，土地证号：莆国用（2011）第Ｎ××4号、莆国用（2010）第Ｎ×**）和经确认的展示工艺精品等作为海川公司收购的标的物（以下简称“收购标的物”）。二、收购价款：不动产及其配套设施经评估价值为20220万元，702件展示工艺精品经福建省宝玉石协会市场询价为10894万元，按50%折价，折后为5447万元，合计25667万元。海川公司按该价款进行收购。三、展示工艺精品保管：在海川公司向华昌公司支付收购款时，华昌公司展厅展示工艺精品的所有权即归海川公司所有……四、房地产、工艺精品产权过户或产权权属确认方法：华昌公司在海川公司付清收购款后，应当及时将协议房地产过户变更登记给海川公司。在华昌公司过户登记给海川公司之前，海川公司同意华昌公司就产权过户问题提供如下替代或保证措施，以确保收购期间在产权没有过户给海川公司的情况下，海川公司在法律上实际取得所购资产的产权。1。海川公司与华昌公司确认，在海川公司付清收购款后，本协议房地产、工艺精品的产权属于海川公司所有。华昌公司在此承诺，本协议经过公证后，海川公司有权直接对本协议书的房地产主张产权。2。本协议书房地产过户之前，华昌公司愿意将海川公司所收购的全部资产按最高额抵押给海川公司的贷款银行即兴业银行涵江支行。3。本收购、回租、回购协议，由华昌公司负责办理公证，海川公司予以协助。4。在收购、回购过程产生的税费由华昌公司承担。四、收购款支付方式……五、收购资产回租及租金收取：1。在海川公司经公证取得所收购资产的产权后，海川公司把“收购标的物”转租给华昌公司，转租租金由海川公司收取，转租租金等同于海川公司25667万元贷款应支付给银行的利息额，在华昌公司支付回购款后相应减少租金。由于收购之前，本协议房地产由华昌公司实际占有和使用，所以华昌公司租用本协议房地产时，视为海川公司已实际取得该房地产产权并已将本协议房地产移交给华昌公司实际使用。2。租赁期限自本协议经公证，展示工艺精品交接给海川公司之日起十年内……六、回购不动产和展示工艺精品：1。海川公司同意，华昌公司向海川公司承租不动产和展示工艺精品一年后，华昌公司按照本协议约定的收购款即25667万元分期向海川公司回购“收购标的物”。2。回购期限和回购款项支付方式：华昌公司回购不动产和展示工艺精品的时间、回购款项支付方式等，参照海川公司与银行间就本案收购款的贷款还款计划予以确认。华昌公司回购款支付时间为海川公司本笔兴业银行贷款还款期到期前三天。3。根据各个不动产或者展示工艺精品的价值（按照收购时间的市场询价），以及华昌公司回购款的支付情况，华昌公司先行回购工艺精品，待工艺精品全部回购完成后，再行回购房地产……4。华昌公司可以在十年租赁期限届满前提前回购所有的不动产和展示工艺精品，双方的租赁关系提前解除，不动产和展示工艺精品所有权归华昌公司所有。七、三方的权利和义务：……八、违约责任：1。华昌公司应按约定的金额和期限向海川公司支付足额租金及回购款，若华昌公司逾期支付租金或回购款，华昌公司参照海川公司因贷款逾期而须支付利息、复息和本金的标的向海川公司支付租金和回购款，包括海川公司有权处置已确权给海川公司的资产。2。未经海川公司同意，华昌公司不得擅自将租赁物抵押、出售及转让给他人，一经发现，海川公司可提前解除合同，提前收回租赁物，由此给海川公司造成的损失由华昌公司承担。3。如华昌公司违约，海川公司有权提前收回资产。在处置华昌公司资产时，当资产市场价与评估价产生差额，如最终市场成交价低于评估价（包括产生的税费），由华昌公司负责全额赔偿差额部分；如市场成交价高于评估价，在扣除产生的相关税费后，余额可以归还华昌公司……合同签订同日，海川公司、华昌公司及张某王等人在福建省莆田市三江公证处就该《回租、回购协议书》办理了公证。2017年1月13日，海川公司通过兴业银行向华昌公司尾号4884的账户转账支付房产收购款12394万元，2017年1月18日，海川公司通过兴业银行向华昌公司尾号4884的账户转账支付房产收购款3738万元，2017年1月19日向华昌公司尾号9034的账户转账支付9535万元，用途备注为解押房产抵押本金及利息。同日，华昌公司以上述“收购标的物”为海川公司向兴业银行涵江支行的项目融资借款提供抵押担保。2018年6月27日，海川公司与华昌公司签订《补充协议书》一份，约定华昌公司再提供其所有的位于莆田市涵江区××镇××村的不动产【不动产权证号：闽（2017）莆田市不动产权第ＨＪ04499号】作为海川公司原收购的标的物之一，收购总价格不予增加，该标的物的产权过户方式、回购方式仍按原合同内容履行，但海川公司同意华昌公司在付清所有回购款25667万元后，本补充协议书中增加的标的物依照原协议约定可零元回购……合同签订同日，海川公司与华昌公司就该《补充协议书》在福建省莆田市三江公证处办理了公证。2018年8月10日，海川公司向华昌公司、张某王、林某香、张新忠发出《通知函》，以华昌公司从2017年12月开始没有按约定支付租金，构成违约为由提前收回资产，并要求华昌公司在收到《通知函》之日起一个月按照协议书及补充协议书约定，协助将已出售的资产过户至海川公司名下。一审法院判决：一、准许执行华昌公司名下位于福建省莆田市涵江区××镇××村的闽（2017）莆田市不动产权第ＨＪ04499号的不动产及配套设施；二、驳回恒丰银行福州分行的其他诉讼请求。案件受理费100元，由恒丰银行福州分行负担50元，由海川公司负担50元。

　　恒丰银行福州分行与海川公司均不服一审判决，提起上诉。恒丰银行福州分行上诉请求：1。撤销一审判决；2。准许执行华昌公司名下的位于莆田市涵江区××镇××道××号莆房权证涵江字第Ｈ××1、Ｈ××2、Ｈ××3、Ｈ××0号，莆国用（2011）第Ｎ2011084、（2010）第Ｎ2010285号的不动产及配套设施，位于涵江区××镇××村的闽（2017）莆田市不动产权第ＨＪ04499号的不动产及配套设施；3。一、二审案件受理费由海川公司负担。海川公司上诉请求：1。撤销一审判决，改判驳回恒丰银行福州分行的诉讼请求，中止执行闽（2017）莆田不动产权第ＨＪ04499号的不动产及配套设施；2。一、二审案件受理费由恒丰银行福州分行负担。

　　二审法院对一审查明的事实予以确认。

　　二审法院认为，案涉《回租、回购协议书》是当事人的真实意思表示，内容并未违反相关法律法规。该协议虽签订于恒丰银行福州分行诉讼期间，但在案涉不动产被查封之前，当时诉讼结果尚未确定。恒丰银行福州分行在诉讼过程中并未采取诉讼保全措施，案涉不动产也未抵押给恒丰银行福州分行。在此情形下，恒丰银行福州分行主张海川公司明知华昌公司背负巨额债务仍与华昌公司恶意串通，缺乏证据证明，一审认定《回租、回购协议书》有效正确。海川公司于2018年8月10日向华昌公司等发出《通知函》，要求华昌公司在收到《通知函》之日起一个月协助将已出售的资产过户至海川公司名下，但华昌公司并未履行，因此一审认定“存在华昌公司不配合及法院查封等原因，可认定为非因买受人自身原因未办理过户登记”，并无不当。《回租、回购协议书》约定了案涉不动产转租给华昌公司，华昌公司也已支付租金，故可认定海川公司已对案涉不动产管理和支配，一审由此认定海川公司已占有案涉不动产并无不当。案涉《回租、回购协议书》虽约定有回购条款，但华昌公司并未行使回购权，该条款也不影响《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形的认定。综上，恒丰银行福州分行的上诉理由均不能成立。案涉《补充协议书》签订之时，华昌公司对恒丰银行福州分行所负债务已为生效判决所确定，且该协议就闽（2017）莆田市不动产权第HJ04499号不动产的转让并无相应的对价，故一审认定“海川公司不享有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的实体权利”，并无不当。

　　综上，恒丰银行福州分行和海川公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由恒丰银行福州分行和海川公司各负担50元。一审案件受理费按原判决执行。

　　再审中，海川公司提交如下新证据：证据一、莆田市涵江区高新技术中小企业孵化器建设项目《可行性研究报告》；证据二、莆田市涵江区发展和改革局文件《关于莆田市涵江区高新技术中小企业孵化器建设项目建议书的批复》；证据三、《关于莆田市涵江区高新技术中小企业孵化器建设项目可行性研究报告的批复》；证据四、莆田市涵江区财政局文件《关于将莆田市涵江区高新技术中小企业孵化器建设项目纳入涵江区政府购买服务目录的通知》；证据五、莆田市涵江区人民政府文件《莆田市涵江区人民政府关于莆田市涵江区高新技术中小企业孵化器建设项目有关事宜的通知》；证据六、莆田市涵江区人民政府文件《莆田市涵江区人民政府关于莆田市涵江区高新技术中小企业孵化器建设项目政府采购资金列入区本级财政预算的通知》；证据七、莆田市涵江区政府采购特殊采购方式审批表、单一来源采购招标公示、中标通知书、政府购买服务合同。前述证据一到证据七拟证明海川公司收购案涉不动产是经过莆田市涵江区人民政府立项、批复的。证据八、中共福建省莆田市涵江区委员会《关于北京理工大学东南信息技术研究院有关事宜备忘录》（以下简称《备忘录》）、企查查注册登记信息，拟证明2019年11月8日，涵江区委书记召开北京理工大学东南信息技术研究院建设工作协调会并议定原则同意在××镇××道××号房产内选址，后北京理工大学在上述地址工商登记注册，因案涉不动产被查封导致项目未能正式落地。证据九、《房屋出借协议》、民办学校办学许可证、现场照片，拟证明2010年6月8日，海川公司与莆田市涵江区博雅实验学校（以下简称博雅学校）签订《房屋出借协议》，诉争不动产由博雅学校进行教学使用；2020年7月7日，博雅学校申领民办学校办学许可证，地址位于诉争不动产位置，案涉不动产系由海川公司购买并实际接管。证据十、莆田市国土资源局涵江分局《闲置土地调查通知书》、华昌公司《宗地情况说明》，拟证明案涉不动产已于2019年4月16日前由海川公司实际控制。证据十一、《不动产登记信息查询结果证明（抵押状况）》，拟证明案涉不动产抵押给工商银行城厢支行的时间早于恒丰银行福州分行贷款时间。

　　恒丰银行福州分行质证认为，对于证据一到证据七的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，无法证明收购案涉不动产程序合法。同时，证据五写明项目实施中收购的土地及厂房在办妥产权变更手续后用于银行提供抵押担保，但本案未进行产权变更，直接由华昌公司抵押给银行。对于证据八，《备忘录》不具有真实性、合法性，只是内部纪要，无法直接作为证据，且做出决议时间也晚于法院查封时间，涵江区政府无权处置，用途与项目也有矛盾；对通过企查查所查询到的注册登记信息，三性均无异议。对于证据九，《房屋出借协议》不具有真实性、合法性，查封后案涉不动产应无法出借；对民办学校办学许可证的真实性、合法性无异议，但民办学校办学许可证的地址是白塘镇白塘街1998号，与《房屋出借协议》中××镇××道××号厂房不同，进一步证明协议虚假；现场照片与本案无关联性。对于证据十，对《闲置土地调查通知书》的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性，《宗地情况说明》不具有真实性，不认可关联性，其上所涉不动产在原审中已经准许执行。对于证据十一，能够证明案涉不动产是在兴业银行涵江支行发放完贷款后办理的抵押，且是以华昌公司而非海川公司的名义抵押的。

　　本院认为，海川公司向本院提交的证据一到证据七，虽然能够证明海川公司承接建设莆田市涵江区高新技术中小企业孵化器建设项目，但无法直接证明购买华昌公司名下案涉不动产属于该项目建设中所包含的内容，不足以证明海川公司收购案涉不动产系进行项目开发利用，故本院对该组证据的证明目的，不予认可。证据八及证据九，能够证明案涉不动产拟用于北京理工大学东南信息技术研究院办公场所，民办学校办学许可证上载明地址以及《房屋出借协议》中约定的房屋所有权证号，与莆田市中级人民法院向相关不动产登记中心发出的《协助执行通知书》中查封的华昌公司不动产信息相互印证，可以证明案涉不动产出借给博雅学校的事实，本院对该组证据的真实性予以认可，对其证明目的将结合说理部分一并分析。证据十所涉及的（2017）莆田市不动产权第HJ04499号地块已被原审法院判决准许执行，不属于本案再审争议范围，且《宗地情况说明》为华昌公司的单方陈述，无其他证据予以佐证，故对该项证据，本院不予采信。证据十一能够证明案涉不动产的抵押情况，本院予以认可。

　　本院对一、二审法院认定的事实予以确认。

　　本院再审认为，本案再审的争议焦点为：海川公司对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

　　本案系海川公司作为一般的不动产买受人提出执行异议而引起的纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因双方对于海川公司已经支付全部价款的事实并无异议，故本案主要审查其他三个条件是否成立。

　　首先，关于海川公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。经查，在一审法院查封案涉不动产前，海川公司已于2017年1月12日与华昌公司签订《回租、回购协议书》，该协议书的签订过程经过公证，能够认定系各方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。恒丰银行福州分行主张海川公司与华昌公司签订《回租、回购协议书》系恶意串通转移财产，应属无效，但对此未提交证据证明，故其该项主张不能成立，本院不予支持。

　　其次，关于海川公司是否在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产的问题。海川公司主张，在未办理过户情况下将案涉不动产回租给华昌公司使用，租金有实际交付，说明案涉不动产被一审法院查封前已转由海川公司实际控制和占有使用。本院认为，上述法律规定的“占有”是指对不动产事实上的管理和支配，系买受人为取得物权对外所进行的一种公示。本案中，《回租、回购协议书》约定，“在海川公司经公证取得所收购资产的产权后，海川公司把收购标的物转租给华昌公司，转租租金由海川公司收取，……由于收购之前，本协议房地产由华昌公司实际占有和使用，所以在华昌公司租用本协议房地产时，视为海川公司已实际取得该房地产产权并已将本协议房地产移交给华昌公司实际使用。”实际上，案涉协议书签订后，双方亦按照上述约定履行，即案涉不动产仍由华昌公司实际占有和使用，并向海川公司支付租金。此外，根据已查明的事实，海川公司与华昌公司在协议履行过程中未办理案涉不动产交接手续，亦未通过留存案涉房屋钥匙等方式对案涉不动产进行管理。可见，在外在表现形式上华昌公司仍是案涉不动产的所有权人和实际占有、使用权人，海川公司并未对案涉不动产形成事实上的管理、控制，故不足以认定其已构成实际占有。海川公司再审中所提交的证据虽然能够证明，案涉不动产拟用于北京理工大学东南信息技术研究院建设以及出借给博雅学校，但上述事实均发生于案涉不动产2019年5月被人民法院依法查封之后，故亦未满足在人民法院查封前合法占有案涉不动产的条件，本院对其证明目的，不予认可。故原审法院以海川公司已收取租金为由，认定其已占有案涉不动产，认定事实错误，本院予以纠正。

　　再次，关于海川公司是否非因自身原因未办理过户登记的问题。根据已查明的事实，2019年7月9日莆田市涵江区人民政府向莆田市中级人民法院出具的《莆田市涵江区人民政府关于商请解除华昌珠宝有限公司部分资产查封的函》载明，“2017年1月海川公司以25667万元收购华昌公司位于涵江区白塘镇的土地、房产，鉴于该地块我区已列入收储计划，因测算房产过户需缴纳税费达6000多万元，为了节约资金，经收购双方协商同意已于2017年1月12日采取公证方式对产权进行确认，上述收购资产已归属区属国企海川公司所有。”同日，海川公司向一审法院出具《关于申请解除对华昌珠宝有限公司部分资产查封的报告》，确认了前述函件所陈述的事实。由此可见，海川公司未能办理案涉不动产变更登记的原因，系为规避税费，属于消极不行使自身权利。此外，根据案涉《回租、回购协议书》第二条第3项的约定，海川公司直接将收购款中的9535万元受托支付给华昌公司在工商银行的账户，用于归还华昌公司在工商银行城厢支行的抵押贷款本息，华昌公司应在三天内办理完解押手续并抵押登记给兴业银行涵江支行。可见，《回租、回购协议书》签订时，案涉不动产尚处于抵押给工商银行城厢支行的状态，无法办理变更登记手续，海川公司对此应系明知。在将收购款用于偿还工商银行城厢支行的借款并解除上述抵押后，海川公司亦未及时将案涉不动产办理变更登记至自己名下，而是同意由华昌公司继续办理抵押登记至兴业银行涵江支行名下，导致案涉不动产仍因存在抵押无法办理过户登记。据此，海川公司对于案涉不动产未能办理过户登记亦存在一定过错。综上，原审认定案涉不动产未能变更登记不属于可归责于买受人海川公司的原因，属于认定事实错误，本院对此予以纠正。恒丰银行福州分行的相关申请理由成立，本院予以支持。

　　综上，本院认为，海川公司未在人民法院依法查封前合法占有案涉不动产，且对于案涉不动产未办理过户亦存在过错，故其提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以排除对案涉不动产的执行。

　　此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。本案二审程序中各方当事人均未提交新的证据，二审法院不开庭审理并未违法上述法律规定，亦不影响当事人采书面等方式行使辩论权利，故恒丰银行福州分行关于二审程序错误的再审理由不能成立，本院不予认可。

　　另外，恒丰银行福州分行在本案一审起诉时还请求，撤销福建省莆田市中级人民法院（2020）闽03执异1号执行裁定书。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”故在本案判决生效时，上述执行裁定书将自动失效，恒丰银行福州分行请求撤销该裁定没有必要，亦不符合法律程序，一审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。

　　综上所述，恒丰银行福州分行的再审请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：

　　一、撤销福建省高级人民法院（2020）闽民终1976号民事判决；

　　二、维持福建省莆田市中级人民法院（2020）闽03民初296号民事判决第二项；

　　三、变更福建省莆田市中级人民法院（2020）闽03民初296号民事判决第一项为准许执行华昌珠宝有限公司名下位于福建省莆田市涵江区××镇××道××号莆房权证涵江字第Ｈ××1、Ｈ××2、Ｈ××3、Ｈ××0号，莆国用（2011）第Ｎ2011084、（2010）第Ｎ2010285号的不动产及配套设施、位于福建省莆田市涵江区××镇××村的闽（2017）莆田市不动产权第ＨＪ04499号的不动产及配套设施。

　　一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由莆田市涵江区海川实业投资有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　郁　琳

　　审 判 员　李延忱

　　审 判 员　王　珅

　　二〇二一年十二月十六日

　　法官助理　柳　珊

　　书 记 员　王薇佳