人民法院案例库：开发商因虚假宣传被行政处罚并不必然构成合同欺诈

　　2023-07-2-091-013 / 民事 / 房屋买卖合同纠纷 / 上海市第一中级人民法院 / 2020.07.15 / （2020）沪01民终6984号 / 二审 / 入库日期：2024.02.25

　　裁判要旨

　　虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，购房人明知其购买的涉案房屋系毛坯房，故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响，其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示，则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。

　　解说

　　在房地产领域，开发商的虚假宣传行为被行政处罚，这并不一定意味着就构成了合同欺诈。

　　首先，行政处罚通常是针对开发商违反相关行政管理规定的行为进行的制裁。虚假宣传可能违反了市场监管、广告宣传等方面的法律法规，但这并不直接等同于在合同订立过程中存在欺诈意图和行为。

　　例如，开发商在宣传中夸大了小区的配套设施，如游泳池的规模、花园的面积等，被行政处罚。但在合同中，对于这些设施的描述可能是比较模糊或者没有明确的承诺，那么就难以认定为合同欺诈。

　　其次，构成合同欺诈需要满足特定的法律要件。比如，开发商要有故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况的主观故意，并且购房者要因为这种虚假或隐瞒的行为而陷入错误认识，并基于这种错误认识作出了意思表示。

　　假设开发商在宣传中声称楼盘附近将建设一所重点学校，但实际上并没有相关规划，而购房者正是因为相信了这一宣传而签订购房合同。然而，如果在合同中开发商并未对学校建设作出明确的约定和保证，那么可能也难以认定为合同欺诈。

　　总之，开发商因虚假宣传被行政处罚只是一个方面，要判断是否构成合同欺诈，需要综合考虑合同的具体内容、双方的意思表示以及相关法律规定等多方面的因素。

　　要认定开发商的虚假宣传行为是否构成合同欺诈，通常需要从以下几个关键方面进行考量：

　　主观故意

　　开发商是否具有故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况的意图。比如，明知某些承诺无法实现，却仍然大肆宣传以吸引购房者。

　　例如，开发商清楚楼盘周边不会建设大型商场，但却宣传会有，以此误导消费者。

　　虚假内容与合同的关联

　　虚假宣传的内容是否是合同的重要组成部分或者对合同的订立产生了实质性影响。

　　若合同中明确提及了宣传中的某些关键因素，如房屋的特定品质、配套设施的具体规格等，而这些宣传内容是虚假的，那么构成欺诈的可能性较大。

　　比如合同中提到小区会配备专业的健身房和游泳池，而实际情况与宣传严重不符。

　　购房者的错误认识和依赖

　　购房者是否因为开发商的虚假宣传而产生了错误的认识，并基于这种错误认识做出了购房的决定。

　　假如购房者是因为相信了开发商关于小区交通便利性的虚假宣传，如承诺会有地铁站在附近开通，从而决定购买该房产。

　　损害后果

　　购房者是否因为虚假宣传而遭受了实际的经济损失或其他损害。

　　例如，由于虚假宣传的学区房未能兑现，导致购房者子女无法就读理想学校，进而影响了房产的价值和使用价值。

　　证据的充分性

　　购房者需要提供充分的证据来证明开发商的虚假宣传行为，如宣传资料、广告、销售人员的口头承诺等。

　　比如保存了开发商的宣传海报、与销售人员的沟通记录等。

　　综合以上多个方面的因素，结合具体的案件事实和相关法律规定，才能准确认定开发商的虚假宣传行为是否构成合同欺诈。