最高法院公报案例：业主将住宅改变为经营性用房，没有给其他业主造成噪音、污水、异味等影响的，是否应当承担民事责任？

　　只要业主将住宅改变为经营性用房，即使没有给其他业主造成噪音、污水、异味等影响，仍可认定该行为影响了其他业主的安宁生活，应承担相应民事责任

　　——张某与郑某、某有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案

　　关 键 词：建筑物区分所有权·住改商·业主·物业承租人·民事责任

　　案例类型：民事案件

　　案      由：建筑物区分所有权纠纷

　　案      号：（2013）鄂武汉中民终字第01019号

　　审理法院：湖北省武汉市中级人民法院

　　审判程序：第二审程序

　　审判人员：王薇（审判长）、李瑜、骆朝辉

　　裁判类型：民事判决

　　裁判日期：2014年1月20日

　　裁判文书：湖北省武汉市中级人民法院民事判决书。详见附件。

　　争议问题：业主将住宅改变为经营性用房，没有给其他业主造成噪音、污水、异味等影响的，是否应当承担民事责任？

　　法院认为：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此联通武汉分公司的行为属于将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主一致同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主一致同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。联通武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故应当经过有利害关系的业主一致同意。综上，联通武汉分公司租赁郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经有利害关系的业主张一的同意，联通武汉分公司应承担相应责任，对张一关于联通武汉分公司应拆除光纤传输设备、恢复房屋住宅用途的请求，应予支持。

　　裁判要旨：《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”据此，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主一致同意。业主将住宅改变为经营性用房，即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主一致同意，其行为的合法性仍不具备。因此，在审理建筑物区分所有权纠纷案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应当依照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条关于业主改变住宅用途的规定处理。

　　相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百七十九条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十六条。详见附件。

　　案例来源：见《张某诉郑某、某有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案》，载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报·案例》2014年第11期（总第217期）；另见《张某与郑某、某有限责任公司武汉分公司建筑物区分所有权纠纷一案二审民事判决书》，载中国裁判文书网，2014年2月27日发布。

　　附件1：相关法条

　　《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）

　　第二百七十九条  业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正 法释〔2020〕17号）

　　第十条　业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　第十一条　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　第十六条　建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

　　附件2：裁判文书

　　湖北省武汉市中级人民法院

　　民事判决书

　　（2013）鄂武汉中民终字第01019号

　　上诉人（原审原告）：张某

　　被上诉人（原审被告）：郑某

　　被上诉人（原审被告）：某有限公司武汉分公司

　　上诉人张某因建筑物区分所有权纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第00444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月16日公开开庭审理了本案。

　　2013年1月16日，张某诉至一审法院，请求判令郑某、某有限公司武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑A栋1单元302室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

　　一审法院经审理查明：郑某于2003年4月28日取得位于武汉市武昌区中北路、设计用途为住宅的房屋（以下简称302室房屋）的房屋所有权证，张某于2007年取得位于武汉市武昌区中北路、设计用途为住宅的房屋的房屋所有权证。郑某与张某系同一单元上下楼层邻居关系。

　　刘某系郑某的嫂子，其于2011年10月8日与某有限公司武汉分公司签订白玫瑰花苑通信机房租赁合同，约定某有限公司武汉分公司利用302室房屋建设通信机房，租期自2011年10月8日起至2015年10月7日止，年租金为29800元；刘某负责周边群众的协调工作，保证某有限公司武汉分公司正常施工及日常维护；某有限公司武汉分公司保证改造、装修房屋不影响房屋的建筑结构安全，设备在工作中或因老化等不影响周边群众的生活、休息。某有限公司武汉分公司于2011年12月使用302室房屋至今。与此同时，郑某的哥哥郑中良仍居住使用302室房屋。

　　白玫瑰花苑物业管理处、白玫瑰花苑业主自2012年3月19日起，多次要求302室房屋业主停止生产经营、恢复原住房性质、消除安全隐患。

　　一审法院另查明，某有限公司武汉分公司于2010年5月13日与武汉市公安局签订武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同。

　　某有限公司武汉分公司于2012年4月8日领取武汉市重大项目认定证书，载明项目名称为无线城市综合项目——“中国联通无线城市”，有效期至2014年4月8日。

　　武汉武昌供电公司于2012年7月17日认为302室房屋业主存在高价低接用电行为，发出违约窃电停（限）电通知。

　　一审法院还查明，某有限公司武汉分公司在302室房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，用以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN（无线宽带局域网）、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。

　　一审法院认为：本案案由应确定为建筑物区分所有权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十七条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，并非所有将住宅改变的行为都是《中华人民共和国物权法》第七十七条规制的行为。郑某、某有限公司武汉分公司并未改变讼争房屋的住宅性质，即或改变亦是用于公益事业，且张某未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据，故对张某的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决驳回张某的诉讼请求。一审案件受理费50元由张某负担。

　　一审宣判后，张某不服，向本院提起上诉称：1、一审判决遗漏重大事实，且认定事实错误。被上诉人某有限公司武汉分公司在一审提交的证据四即2012年5月13日武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同书中，合同金额高达数亿元，一审判决遗漏此重大事实，导致错误认定被上诉人郑某、被上诉人某有限公司武汉分公司没有改变讼争房屋的住宅性质，即或改变也是用于公益事业。被上诉人郑某在一审提交的证据二即2013年3月25日照片两张，照片的内容只是一些生活用品，一审以此证据认定郑某的哥哥郑中良一直居住使用302室房屋，属于认定事实错误。2、一审判决擅自进行司法解释明显违法。一审判决错误地将《中华人民共和国物权法》第七十七条的立法目的解释为主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，而《中华人民共和国立法法》规定，法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会，一审的解释行为违背了《中华人民共和国立法法》的规定。3、两被上诉人的行为已经严重侵犯有利害关系业主的权利，人民法院应责令其立即拆除以消除隐患。综上，请求二审法院：1、依法撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后予以改判；2、判令两被上诉人拆除位于武汉市武昌区中北路的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

　　郑某答辩称：1、答辩人将自有产权房屋租赁给某有限公司武汉分公司合理合法。《中华人民共和国物权法》赋予所有权人对自身动产或不动产享有占有、使用、收益权。2、一审判决合情合理。一审法院对《中华人民共和国物权法》第七十七条所作的解释正确。现行法律没有规定答辩人将房屋租赁给某有限公司武汉分公司安装光纤设备的行为违法。3、答辩人不仅在一审中提交照片证明房屋可以正常居住，而且一审法院审判人员也实地查看过讼争房屋，房屋内有人居住生活。4、上诉人张某声称某有限公司武汉分公司侵犯其权利，但没有举出证据证明到底侵犯其何种权利。某有限公司武汉分公司曾请专业人员对辐射进行检测，没有检测出辐射，但上诉人不相信该意见。5、小区公共场所内还有其他通信设备，如果要拆除答辩人家中的通信设备，小区公共场所内的其他通信设备也应当拆除。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　某有限公司武汉分公司答辩称：上诉人片面理解了公益事业的概念。某有限公司武汉分公司的情况与电力公司、自来水公司相似，虽然对用户收取费用，但仍然是公益事业。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　二审期间，上诉人张某提交一份证据，即民事上诉状一份，证明全体业主反对某有限公司武汉分公司的行为。

　　被上诉人郑某提交一份证据，即近1年的水、电、燃气的发票一套，证明讼争房屋内一直有人居住生活。

　　被上诉人某有限公司武汉分公司提交一份证据，即《武汉市人民政府办公厅关于进一步加强无线城市建设工作的通知》一份，证明武汉市人民政府要求全社会支持基础设施建设，支持无线城市建设，严格落实《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》和《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工及验收规范》两项国家标准要求。

　　经质证，被上诉人郑某对上诉人张某提交证据的意见为：该民事上诉状不是证据，其他业主与本案无关，这只能说明其他业主认同张某的说法。被上诉人某有限公司武汉分公司对上诉人张某提交证据的意见为：该民事上诉状不是证据，不具有客观性，不符合证据的要件。

　　上诉人张某对被上诉人郑某提交证据的意见为：对证明目的有异议，这些发票恰恰证明没有人居住。根据发票所见，用电量很大，而燃气和水的使用量很小，每月只有几元的费用，很显然不符合有人长期居住的条件，这说明该房屋里只有某有限公司武汉分公司的设备，没有人在房屋里居住。被上诉人某有限公司武汉分公司对被上诉人郑某提交的证据予以认可。

　　上诉人张某对被上诉人某有限公司武汉分公司提交证据的意见为：该证据真实性无法核实，不发表意见。对证明目的有异议，该证据与本案无关，是笼统的关于城市建设的通知。被上诉人郑某对被上诉人某有限公司武汉分公司提交的证据予以认可。

　　本院认为，上诉人张某提交的民事上诉状一份，与本案事实无关，本院不予采信。被上诉人郑某提交的近1年的水、电、燃气的发票一套，系与原件核对无误的复印件，且有郑某在一审中提交的证据二照片两张予以佐证，被上诉人某有限公司武汉分公司也对该证据予以认可，上诉人张某虽对该证据的证明目的提出异议，但没有足以反驳的相反证据，故本院对该证据予以采信。被上诉人某有限公司武汉分公司提交的《武汉市人民政府办公厅关于进一步加强无线城市建设工作的通知》一份，与本案事实无关，本院不予采信。

　　经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

　　二审另查明，郑某对刘某于2011年10月8日与某有限公司武汉分公司签订的白玫瑰花苑通信机房租赁合同予以认可。某有限公司武汉分公司于2010年5月13日与武汉市公安局签订的武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同约定，合同基准价即招标采购过程中某有限公司武汉分公司和金鹏电子信息机器有限公司的中标价格为1.86亿元。

　　本案争议的焦点：一、被上诉人某有限公司武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房；二、如果被上诉人某有限公司武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房，是否应当经过上诉人张某的同意。

　　关于争议焦点一，本院认为，被上诉人某有限公司武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，属于将住宅改变为经营性用房。理由如下：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，被上诉人某有限公司武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN（无线宽带局域网）、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此被上诉人某有限公司武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。

　　关于争议焦点二，本院认为，被上诉人某有限公司武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，应当经过上诉人张某的同意。理由如下：首先，被上诉人某有限公司武汉分公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1、遵守法律、法规以及管理规约；2、应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。《中华人民共和国物权法》第七十七条的条款语义清楚、内涵明确，一审对该条款中的“业主将住宅改变为经营性用房”作限缩性解释不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，被上诉人某有限公司武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主同意。

　　其次，上诉人张某应认定为有利害关系的业主。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定，上诉人张某作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。

　　综上，被上诉人某有限公司武汉分公司租赁被上诉人郑某的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经有利害关系的业主上诉人张某的同意，依照前述《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款和第十六条第一款的规定，被上诉人某有限公司武汉分公司应承担相应责任。被上诉人郑某明知其嫂子刘某将讼争房屋出租给被上诉人某有限公司武汉分公司用于建设通信机房，仍对该房屋租赁合同予以认可，其应与被上诉人某有限公司武汉分公司共同承担责任。故对于上诉人张某关于被上诉人郑某、被上诉人某有限公司武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路的光纤传输设备、恢复房屋住宅用途的上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

　　一、撤销武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第00444号民事判决；

　　二、郑某、某有限公司武汉分公司于本判决生效后六十日内拆除位于武汉市武昌区中北路的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

　　一审案件受理费50元，由被上诉人郑某负担25元，被上诉人某有限公司武汉分公司负担25元。

　　二审案件受理费50元，由被上诉人郑某负担25元，被上诉人某有限公司武汉分公司负担25元。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长  王　薇

　　审　判　员  李　瑜

　　代理审判员  骆朝辉

　　二〇一四年一月二十日

　　书　记　员  胡　婷